வீடு புதுப்பிக்கும் பணியில் ஈடுபடுவோர் தவிர்க்க வேண்டிய முக்கிய தவறுகள்!

பிரான்ஸ் நாட்டில் பழைய வீடுகளை வாங்கிப் புதுப்பிக்கும் (House Renovation) பணிகளில் ஈடுபடும் உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டுப் பொதுமக்கள், அங்குள்ள குடியேற்ற மற்றும் கட்டுமானச் சட்டங்களை முழுமையாகப் புரிந்துகொள்ளாமல் செய்யும் தவறுகளால் லட்சக்கணக்கான யூரோக்களை இழந்து வருவதாகக் கட்டுமானத் துறை வல்லுநர்கள் எச்சரித்துள்ளனர். பிரான்ஸின் பிரத்யேக திட்டமிடல் அனுமதிகள், வரி விதிப்புகள் மற்றும் ஒப்பந்த நெறிமுறைகளை அலட்சியப்படுத்துவதே இத்தகைய பெரும் நஷ்டங்களுக்குப் பூர்வக் காரணமாக அமைகிறது.

சட்டப்பூர்வ திட்டமிடல் அனுமதிகளைப் பெறத் தவறுதல்

பிரான்ஸ் நாட்டின் உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் விதிகளின்படி, ஒரு வீட்டின் வெளிப்புற அமைப்பில் சிறிய மாற்றங்களைச் செய்வதாக இருந்தாலும் கூட, அதற்குரிய உள்ளூர் நகரசபை (Mairie) அனுமதியைப் பெறுவது சட்டப்படி கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது. குறிப்பாக, வீட்டின் கூரையை மாற்றுதல், புதிய ஜன்னல்களைப் பொருத்துதல் அல்லது வீட்டின் பரப்பளவை விரிவாக்கம் செய்தல் போன்ற பணிகளுக்கு ‘பிரகடன பிரீலபிள்’ (Déclaration préalable de travaux) அல்லது முறையான கட்டுமான அனுமதி (Permis de construire) பெறுவது அவசியமாகும்.

பொதுமக்களிடையே உள்ள பொதுவான தவறான கருத்து என்னவென்றால், வீட்டின் உட்புறத்தில் செய்யப்படும் மாற்றங்களுக்கு மட்டுமே அனுமதி தேவையில்லை என்பதாகும். ஆனால், பிரான்ஸில் உள்ள பல வரலாற்றுச் சிறப்புமிக்க கிராமங்கள் மற்றும் நகரப் பகுதிகளில், வீட்டின் வெளிப்புற வண்ணத்தை மாற்றுவதற்குக் கூட ‘பிரான்ஸ் கட்டிடக் கலை நிபுணர்களின்’ (Architectes des Bâtiments de France) ஒப்புதலைப் பெற வேண்டும் என்ற கடுமையான விதிகள் நடைமுறையில் உள்ளன. இந்த அனுமதிகளைப் பெறாமல் பணிகளைத் தொடங்கினால், கட்டுமானத்தை இடிக்க உத்தரவிடப்படுவதோடு, பெரும் தொகையும் அபராதமாக விதிக்கப்படும் என்று எச்சரிக்கப்படுகிறது.

முறையான ஆவணங்கள் மற்றும் காப்பீடுகளைச் சரிபார்க்காமை

பிரான்ஸ் கட்டுமானச் சட்டத்தின் மிக முக்கியமான ஒரு அம்சம் ‘திசினால் காப்பீடு’ (Assurance décennale) எனப்படும் 10 ஆண்டுகாலக் கட்டுமான உத்திரவாதக் காப்பீடாகும். வீட்டைப் புதுப்பிக்கும் பணியில் ஈடுபடுத்தப்படும் கட்டுமான ஒப்பந்ததாரர்கள் அல்லது கைவினைஞர்கள் (Artisans) இந்த முறையான காப்பீட்டை வைத்துள்ளனரா என்பதைப் பணிகள் தொடங்குவதற்கு முன்பே நுகர்வோர்கள் சரிபார்ப்பதில்லை.

கட்டுமானம் முடிந்து 10 ஆண்டுகளுக்குள் வீட்டின் கூரை இடிந்து விழுந்தாலோ அல்லது சுவர்களில் கடுமையான விரிசல்கள் ஏற்பட்டாலோ, இந்த திசினால் காப்பீட்டின் மூலமே அதற்கான இழப்பீடுகளைப் பெற முடியும். ஒப்பந்ததாரர் இந்தக் காப்பீட்டைப் புதுப்பிக்காமல் இருந்திருந்தால், வீட்டு உரிமையாளரே அந்தப் பெருத்த சேதத்திற்கு முழுப் பொறுப்பேற்க வேண்டிய அவல நிலை ஏற்படும். எனவே, ஒப்பந்ததாரர்களின் காப்பீட்டு ஆவணங்களின் அசல் பிரதிகளைப் பெற்று, காப்பீட்டு நிறுவனத்துடன் நேரடியாகச் சரிபார்ப்பதே புத்திசாலித்தனமான வணிக நடைமுறையாகhtml விவரிக்கப்படுகிறது.

புதுப்பித்தல் செலவினங்களை மிகக் குறைவாக மதிப்பிடுதல்

பழைய பாரம்பரிய பிரெஞ்சு வீடுகளை வாங்கும் பலர், அதன் அழகைக் கண்டு ஈர்க்கப்பட்டு, அதனைப் புதுப்பிப்பதற்கான செலவினங்களை (Renovation Budget) மிகவும் குறைவாகக் கணக்கிட்டு விடுகின்றனர். குறிப்பாக, பழமையான கட்டிடங்களில் உள்ள ஈரப்பதம் (Damp), காலாவதியான மின்சார இணைப்புகள் (Rewiring) மற்றும் கழிவுநீர் வடிகால் அமைப்புகள் (Septic tanks / Fosse septique) ஆகியவற்றைச் சீரமைக்க ஆகும் செலவுகள் ஆரம்பக் கணிப்புகளைத் தாண்டிப் பல மடங்கு உயர்ந்து விடுகின்றன.

பிரான்ஸ் நுகர்வோர் பாதுகாப்பு அமைப்புகளின் புள்ளிவிவரங்களின்படி, வீட்டைப் புதுப்பிக்கும் பணிகளில் ஈடுபடுவோர் தங்களின் மொத்த பட்ஜெட்டில் குறைந்தது 15 முதல் 20 சதவீதம் வரை அவசரக்காலச் செலவினங்களுக்காக (Contingency budget) தனியாக ஒதுக்கி வைக்க வேண்டும் என்று பரிந்துரைக்கப்படுகிறார்கள். கட்டிடத்தின் அஸ்திவாரம் மற்றும் தரைத்தள ஆய்வுகளைப் (Surveys) பூர்வாகமாகச் செய்யாமல் பணிகளைத் தொடங்கினால், பாதியிலேயே கட்டுமானத்தைக் கைவிடும் நிலைக்கு வீட்டு உரிமையாளர்கள் தள்ளப்படுவர்.

பிரெஞ்சு மொழியிலான ஒப்பந்தங்களை முழுமையாகப் புரியாமை

வெளிநாடுகளில் இருந்து பிரான்ஸிற்கு வந்து குடியேறி, அங்கு வீடுகளைப் புதுப்பிக்கும் நபர் எதிர்கொள்ளும் மிகப்பெரிய சவால் மொழிப் பிரச்சனையாகும். கட்டுமானப் பணிகளுக்கான விரிவான விலை மதிப்பீட்டுப் பட்டியலான ‘தேவி’ (Devis) எனப்படும் பிரெஞ்சு மொழி ஆவணத்தில் கையெழுத்திடும் போது பல விபரங்கள் கவனிக்கப்படாமல் விடப்படுகின்றன.

பிரான்ஸ் நாட்டுச் சட்டப்படி, ஒரு ‘தேவி’ (Devis) ஆவணத்தில் வாடிக்கையாளர் கையெழுத்திட்டுவிட்டால், அது இருதரப்புக்கும் இடையிலான சட்டப்பூர்வமான இறுதிக்கட்ட ஒப்பந்தமாக (Legally binding contract) மாறிவிடுகிறது. 

அதில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள பொருட்களின் தரம், வேலை முடிப்பதற்கான காலக்கெடு மற்றும் கூடுதல் கட்டண விபரங்களை ஆங்கிலத்திலோ அல்லது தங்களின் தாய்மொழியிலோ மொழிபெயர்த்து, சட்ட வல்லுநர்களின் உதவியுடன் சரிபார்க்காமல் கையெழுத்திடுவது பிற்காலத்தில் நீதிமன்றப் படிகளை மிதிக்க வழிவகுக்கும்.

நோட்டரி அதிகாரியின்றி நேரடியாகப் பணப் பரிவர்த்தனை செய்தல்

பிரான்ஸ் நாட்டில் சொத்து வாங்குதல் மற்றும் பெரிய அளவிலான கட்டுமான ஒப்பந்தங்களை மேற்கொள்ளும் போது, அனைத்துப் பணப் பரிவர்த்தனைகளும் முறையான நோட்டரி (Notaire) எனப்படும் அரசுப் பதிவு அதிகாரி மூலமாக மட்டுமே நடத்தப்பட வேண்டும் என்பது சட்ட விதியாகும். ஆனால், சில வீட்டு உரிமையாளர்கள் வரிகளைக் குறைப்பதற்காக அல்லது பணிகளை விரைவுபடுத்துவதற்காக ஒப்பந்ததாரர்களுக்கு நேரடியாகப் ரொக்கமாகவோ அல்லது வங்கிக் கணக்குகளிலோ முன்பணத்தைச் செலுத்தி ஏமாறுகின்றனர்.

முறையான ஒப்பந்த ஆவணங்கள் மற்றும் நோட்டரி அதிகாரியின் சான்றொப்பம் இல்லாமல் வழங்கப்படும் பணத்திற்கு எவ்வித சட்டப் பாதுகாப்பும்கிடையாது. ஒப்பந்ததாரர் பணத்தைப் பெற்றுக் கொண்டு வேலையைப் பாதியிலேயே நிறுத்திவிட்டாலோ அல்லது தலைமறைவாகிவிட்டாலோ, சட்டப்படி அந்தப் பணத்தை மீட்பது மிகக் கடினமான ஒன்றாக மாறிவிடுகிறது.

அரசு வழங்கும் புதுப்பித்தல் மானியங்களை இழத்தல்

பிரான்ஸ் அரசாங்கம் வீடுகளின் ஆற்றல் திறனை மேம்படுத்துவதற்காகவும் (Energy efficiency), சுற்றுச்சூழலுக்கு உகந்த பசுமைக் கட்டுமானங்களை ஊக்குவிப்பதற்காகவும் ‘மா பிரைம் ரெனோவ்’ (MaPrimeRénov) போன்ற பல்வேறு தாராளமயமான நிதியுதவிகளையும் மானியங்களையும் (Grants) வழங்கி வருகிறது. ஆனால், இந்த மானியங்களைப் பெறுவதற்குக் கட்டுமானப் பணிகளைச் செய்யும் கைவினைஞர்கள் கட்டாயமாக ‘ஆர்.ஜி.இ’ (RGE – Reconnu Garant de l’Environnement) எனப்படும் அரசாங்கத்தின் சுற்றுச்சூழல் அங்கீகாரம் பெற்ற சான்றிதழைப் பெற்றிருக்க வேண்டும்.

பொதுமக்கள் தங்களுக்குத் தெரிந்த சாதாரண உள்ளூர் மேஸ்திரிகளைக் கொண்டு பணிகளைச் செய்துவிட்டு, பின்னர் அரசாங்கத்திடம் மானியம் கோரி விண்ணப்பிக்கும் போது அவை நிராகரிக்கப்படுகின்றன. பணிகள் தொடங்குவதற்கு முன்பே, தேர்வு செய்யப்படும் நிறுவனம் ‘RGE’ சான்றிதழ் பெற்றுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்து, உரிய அரசுத் துறைகளில் மானியங்களுக்குப் பதிவு செய்வதன் மூலம் ஆயிரக்கணக்கான யூரோக்களைச் சேமிக்க முடியும் என அதிகாரிகள் வட்டாரங்கள் தெரிவித்தன.